卢旭娇

　　案情回顾

　　由于车位紧张，陈女士所在小区自2015年开始采取摇号方式管理地面车位。物业公司每次发布摇号通知时，均将“按时足额缴纳物业服务费”列为报名必备条件。陈女士因未按期缴纳物业费被拒绝参与摇号，于是将物业公司诉至法院。她认为此限制条件侵害了业主权益，要求确认该限制条件的行为无效，并要求支付额外产生的车位租赁费2800元。物业公司则表示，限制条件符合临时管理规约约定，且面向全体业主，目的在于核实报名人员身份，了解业主真实需求，保障车位资源优先供给本小区业主。法院最终判决物业公司以缴纳物业费作为参与小区车位摇号条件的行为无效，驳回陈女士的其他诉讼请求。

　　法官提示

　　物业管理承载了小区公共服务职能，事关业主切身利益。法院审理后认为，小区地面停车位的租赁使用等事项应属业主共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。

　　本案中，物业公司未经业主大会同意而发布了针对全体小区业主关于地面车位摇号的通知，将“缴纳物业费”与“参与车位摇号”资格绑定，实质是物业公司单方面对业主共有权利的不当限制，未经法定民主程序，侵犯了业主对小区共有部分的共同管理权，违背了民法典的公平自愿原则，侵犯了业主对共有部分的合法权益，因此该限制条件无效。

法官提示，物业公司在日常管理与服务中，应当尊重业主对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利，构建并落实常态化业主沟通机制，推进物业管理服务更加符合群众期待。小区业主在维护自身权益时要讲求方式方法，注重证据，理性表达诉求。在享有权利的同时，业主也应积极履行缴纳物业费等义务，无正当理由拒缴会影响物业服务的正常提供，损害全体业主共同利益。

（作者单位：北京市房山区人民法院）